USTAWA

Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388

z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali

 

Rozdział 1

Przepisy ogólne

Art. 1.

1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali

mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych

lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy

Kodeksu cywilnego.

Art. 2.

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej

„lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona

trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na

stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą

zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio

również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem

na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie

zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby

nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach

nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal,

a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi”.

5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie

odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń

przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu

ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego

odrębną własność lokalu.

6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, októrych mowa w

ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na

koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o

ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

Art. 3.

1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział

w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można

żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna

własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które

nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej

odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią

pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali

wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela

samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada

stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią

pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali

wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie,

oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz

z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt

zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w

nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu

wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni

użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez

właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje

wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1,

określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej

jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez

uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż

określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość

udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia

ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości

wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania

poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali

wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie

nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Art. 4.

1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do

niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same

uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się

to także do jego obowiązków.

2. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele

lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych

lokali.

3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,

przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub

współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania

wieczystego.

Art. 5.

1. Jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono

własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z

niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

2. Jeżeli powierzchnia gruntu jest zabudowana więcej niż jednym budynkiem

mieszkalnym, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu,

podziału nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej

nieruchomości dwóch lub więcej zabudowanych działek budowlanych dokonuje

się zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).

Art. 6.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy

wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać

zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Rozdział 2

Ustanowienie własności lokalu

 

Art. 7.

1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także

jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia

sądu znoszącego współwłasność.

2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w

formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do

księgi wieczystej.

Art. 8.

1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w

szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego

przynależnych,

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w

nieruchomości wspólnej.

2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu

nieruchomością wspólną.

3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez

współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i

nabywcę lokalu.

Art. 9.

1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy

zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz

do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i

przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w

umowie osobę.

2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona

podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być

wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o

ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało

ujawnione w księdze wieczystej.

3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową,

na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania

nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i

niebezpieczeństwo właściciela gruntu. 

Art. 10.

Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na

mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio

przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

Art. 11.

1. Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się

również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia

sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.

2. Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania

robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie

ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione,

upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania -

tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych

uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym

- może wydać stosowne nakazy lub zakazy.

Rozdział 3

Prawa i obowiązki właścicieli lokali

Art. 12.

1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej

zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków

związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby

przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym

stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem

nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych

przychodach.

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu

właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych

lokali.

Art. 13.

1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany

utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego,

uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości

wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych

współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do

lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo

usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia

budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Art. 14.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części

dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są

pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Art. 15.

1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie

bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu

upominawczym, bez względu na ich wysokość.

Art. 16.

1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat

lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu

porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni

korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota

mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji

na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z

nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu

zamiennego.

Art. 17.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota

mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej

jego udziałowi w tej nieruchomości.

Rozdział 4

Zarząd nieruchomością wspólną

Art. 18.

1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali

albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób

zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd

osobie fizycznej albo prawnej.

2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych

współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także

do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną

może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez

notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowaw ust. 1, lub w

uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w

niniejszym rozdziale.

Art. 19.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal

do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu

nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu

cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Art. 20.

1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej

niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze

jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być

wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich

grona.

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy

uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Art. 21.

1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz

oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową

składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa

oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22

ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Art. 22.

1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu

potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej

czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów

stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie

prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,

na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie

nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę

wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu

nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności

nieruchomości wspólnej,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a) nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów

związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno

do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku

właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów

zarządu nieruchomością wspólną,

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej

niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w

nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo

powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę,

któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony

w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością

wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń

z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną

nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w

uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać

rozstrzygnięcia przez sąd.

Art. 23.

1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze

indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem

głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego

ich zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według

wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie

postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden

głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość

udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione

są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właścicielaprzypada jeden

głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie

co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych

indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na

piśmie.

Art. 24.

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca,

któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18

ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel

zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje

w postępowaniu nieprocesowym.

Art. 25.

1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z

przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady

prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza

jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko

wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na

zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego

powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania

głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie

do czasu zakończenia sprawy.

Art. 26.

1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich

obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel

może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi

zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę,

gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu

w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz

niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają

wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie

zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego

przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który

sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność

pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co

najmniej dwóch lat.

Art. 27.

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie

nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21ust. 1 i art. 22 ust. 1.

Art. 28.

Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty

wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

Art. 29.

1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w

sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej

nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję

pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek

uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na

rzecz nieruchomości wspólnej.

1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

1b. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w

sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia

nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i

książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej,

przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i

aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w

nieruchomości wspólnej.

1c. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w

sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności

zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej

budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej

dokumentacji.

1d. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub

aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:

1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu - dotychczasowego

właściciela nieruchomości,

2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu - wszystkich właścicieli

lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości

wspólnej.

1e. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w

sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać od właścicieli lokali okazania

dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.

2. Właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium

zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w

sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.

3. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.

Art. 30.

1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w

sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:

1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,

2) składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,

3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż

w pierwszym kwartale każdego roku.

1a. W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną

powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu

właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne

może zwołać każdy z właścicieli.

2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:

1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną

i opłat na pokrycie kosztów zarządu,

2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną

powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,

3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu

absolutorium.

Art. 31.

Zebrania właścicieli:

a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę,

któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w

art. 18 ust. 1,

b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10

udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu

zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18

ust. 1.

Art. 32.

1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością

wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego

właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W

wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach

właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

Art. 32a.

Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów

przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne

korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu

zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest

obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:

1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych

umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek

budowlanych,

2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną

powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do

wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności

zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz

wspólnoty mieszkaniowej.

Art. 33.

W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym

w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio

przepisy niniejszego rozdziału.

art. 34-38 pominięte

Rozdział 5

Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe

Art. 39.

1. Minister Sprawiedliwości dostosuje do niniejszej ustawy rozporządzenie z dnia

18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach

wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 29, poz. 128).

2. Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określa tryb egzekucji z

lokali stanowiących odrębne nieruchomości.

Art. 40.

1. Państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie

przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, są

obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości wspólnych

ewidencję umożliwiającą najpóźniej od dnia 1 października 1994 r. ustalenie

kosztów i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić
 

                           współwłaścicieli, nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r.,o zmianach, jakie

wprowadza niniejsza ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością

wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów.

 

2. Do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o którym mowa

w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu

zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.

Art. 41.

Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 1995 r., z wyjątkiem przepisu art. 40

ust. 1, który wchodzi w życie z dniem ogłoszenia.





 

REGULAMIN WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH

Nieruchomości położonych w Łodzi Zarządzanych i Administrowanych

przez KOMPARS Sp.J Łódź, Gdańska 25

 

 

Postanowienia ogólne.

 

                                                                                                                                                                                                                § 1

 

1. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości położonej w Łodzi, tworzy wspólnotę Mieszkaniowa, zwana dalej Wspólnota, o której mowa w art.6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz. U Nr 80 poz. 803 z 2000 r.

2. Władzę uchwałodawczą we Wspólnocie stanowią właściciele lokali podejmujący decyzje przekraczające zwykły zarząd w trakcie zebrań ogółu właścicieli – rocznego lub nadzwyczajnych.

3. Dokumentem poświadczającym prawo własności lokalu jest wypis z księgi wieczystej albo umowa notarialna kupna lokalu wraz z zaświadczeniem o złożeniu wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej.

                                                                                                                                                               § 2

 

Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

 

                                                                                                                                                               § 3

 

1. Udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

2. Nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

 

                                                                                                                                                               § 4

 

1. Zarządzanie nieruchomością wspólną zostało powierzone Firmie Zarządzanie i Administrowanie  KOMPARS Sp.J. 91-415 Łódź, Plac Wolności 6 zwanym dalej Zarządcą.

2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychczasowych Współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do kolejnego nabywcy lokalu.

3. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, o którym mowa w ust. 1 § 4 niniejszego regulaminu, może nastąpić na podstawie uchwały Właścicieli lokali.

 

Prawa i obowiązki właściciela.

 

                                                                                                                                                               § 5

 

1. Wszystkim współwłaścicielom nieruchomości przysługują takie same uprawnienia. Odnosi się to również do ich obowiązków.

2. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej ma prawo korzystania z niej w takim samym zakresie, w jakim nie narusza to praw innych współwłaścicieli.

3. Współwłaściciele lokali są zobowiązani do przestrzegania regulaminu porządku domowego

wprowadzonego uchwałą Wspólnoty.

                                                                                                                                                              § 6

 

1. Właściciel lokalu ma prawo do czerpania dochodów i innych pożytków z tego lokalu z zastrzeżeniem, że lokal będzie wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem.

2. Dochody i inne pożytki z nieruchomości wspólnej przeznaczone są na pokrycie kosztów funkcjonowania nieruchomości wspólnej.

 

                                                                                                                                                              § 7

 

1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

2. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

a/ wydatki na remonty i bieżące konserwacje;

b/ opłaty za dostawę energii elektrycznej, gazu i wody, w części wspólnej, oraz domofony;

c/ ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali;

d/ wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

e/ wynagrodzenie zarządcy;

3.Wyodrębniony fundusz remontowy Wspólnoty powstaje z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali. Środki zgromadzone na funduszu remontowym mogą być wykorzystywane na podstawie uchwały Wspólnoty, z uwzględnieniem postanowień zawartych w ust. 8 i 9 § 7 niniejszego regulaminu.

4. Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca.

5. Wpłat należy dokonywać na rachunek bankowy Wspólnoty.

6. Od zaległości w uiszczaniu opłat, o których mowa w ust. 4 § 7 niniejszego regulaminu, będą naliczane odsetki ustawowe.

7. W przypadku podwyższenia przez dostawców cen za usługi oraz opłat wpływających na wysokość kosztów zarządu, opłata należna od właścicieli lokali ulegnie od dnia podwyżek proporcjonalnemu wzrostowi. O każdej regulacji Zarządca powiadomi właścicieli lokali.

8. W przypadku wystąpienia konieczności wykonania prac przekraczających zakres bieżącej konserwacji, Zarządca może samodzielnie podjąć decyzje o wykonaniu robót i pokryciu z funduszu remontowego, z jednoczesnym powiadomieniem właścicieli lokali tworzących wspólnotę.

9. Zarządcy przysługuje prawo zaspokajania z funduszu remontowego wszelkich ciążących na Wspólnocie, jak równie na poszczególnych jej członkach, zobowiązań z tytułu wykonywania zarządu. Nie zwalnia to Zarządcy z obowiązku dochodzenia w postępowaniu sądowym zapłaty tych należności, w celu uzupełnienia funduszu remontowego.

 

                                                                                                                                                              § 8

 

1. Na żądanie Zarządcy właściciel lokalu jest zobowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej.

2. Właściciel lokalu ma obowiązek podania Zarządcy swojego adresu do korespondencji. Właściciel, który nie powiadomił Zarządcy o zmianie miejsca pobytu lub adresu do korespondencji, ponosi odpowiedzialność za szkody, jakie mogą wynikać z braku takiej informacji.

 

Prawa i obowiązki Zarządcy.

 

                                                                                                                                                              § 9

 

1. Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – podejmuje decyzje samodzielnie we wszystkich czynnościach w zakresie zwykłego zarządu.

2. Do podjęcia przez Zarządcę czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca Zarządcy pełnomocnictwa, w formie prawem przewidzianym.

3. Zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd w przypadku braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali na podjecie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, kierując sie dobrem nieruchomości wspólnej oraz interesem wszystkich właścicieli.

 

                                                                                                                                                             § 10

 

1. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

- ustalenie wynagrodzenia zarządcy nieruchomości

- przyjecie rocznego planu gospodarczego

- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu

- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej

- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzaniem tym lokalem oraz zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu

- udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej

- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej

- nabycie nieruchomości

- wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi, który długotrwale zalega z zapłata należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko obowiązującemu porządku domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym

- określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez Zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej

- ustalenie, w przypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacja urządzeń lub ich części, kosztów związanych zarówno do użytku poszczególnych właścicieli, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną

- udzielania pełnomocnictw Zarządcy:

· do występowania przed sadami i organami egzekucyjnymi oraz udzielania pełnomocnictw

· do otwarcia rachunku bankowego

2. Do czynności zwykłego zarządu należą wszystkie sprawy z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną nie zastrzeżone do kompetencji zebrań ogółu właścicieli, o których mowa w § 1 ust.2 niniejszego regulaminu

3. Częścią wspólną nieruchomości są;

a/ działka gruntu poza obrysem budynku - droga dojazdowa, drzewa, krzewy, trawniki

b/ klatki schodowe, korytarze, przejścia oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz budynku

c/ pomieszczenie gospodarcze

d/ fundamenty oraz inne elementy posadowienia budynku

e/ ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej

f/ zewnętrza balkonów i loggii – koszty konserwacji i remontów ich wnętrza obciążają indywidualnych ich użytkowników

g/ ściany działowe z wyjątkiem ścian działowych usytuowanych wewnątrz lokali

h/ dach wraz z konstrukcja nośna, rynny obróbki blacharskie, ławy kominiarskie, włazy oraz drabiny

i/ stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami,

j/ przewody kominowe /spalinowe i wentylacyjne/ wraz z kominami, bez kratek wentylacyjnych,

k/ instalacja centralnego ogrzewania - od pierwszego zaworu za wymiennikiem w węźle cieplnym do indywidualnego ciepłomierza służącego do pomiaru ciepła w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych,

l/ instalacja gazowa – od głównego zaworu w budynku do zaworu na wejściu do kotłowni

ł/ instalacja elektryczna – od złącza do indywidualnych liczników na wejściu do lokalu, tzw. obwody administracyjne – instalacja elektryczna w pomieszczeniach wspólnych wraz z urządzeniami oświetleniowymi umieszczonymi na zewnętrznych ścianach budynku oraz instalacja dzwonkowa

m/ instalacja wodociągowa, od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku doindywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych

n/ instalacja centralnej ciepłej wody, od pierwszego zaworu za wymiennikiem w węźle cieplnym do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych o/ instalacja kanalizacyjna, od pierwszej studzienki rewizyjnej, w tym piony, a tak e instalacja w
pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali w części znajdującej sie poza tymi lokalami i syfony stropowe, z wyłączeniem odcinków służącym poszczególnym lokalom i znajdującym się w obrębie tych lokali, a także zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe p/ instalacja odgromowa, antena zbiorcza, instalacja domofonowa – bez urządzeń i osprzętu w lokalach

 

                                                                                                                                                               § 11

 

W zakresie bieżącego administrowania nieruchomością do obowiązków Zarządcy należy w szczególności:

1. Podpisywanie w imieniu Wspólnoty umów na dostawę energii elektrycznej do części wspólnych budynku, wywozu nieczystości stałych, usług kominiarskich oraz innych koniecznych umów, które są niezbędne do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym

2. Dbanie o porządek i czystość pomieszczeń i urządzeń budynku służącychdo wspólnego użytku właścicieli lokali oraz jego otoczenia

3. Ubezpieczenie budynku

4. Przestrzeganie prawa budowlanego w zakresie utrzymania obiektów Budowlanych art. 61, 62, 63 Ustawy Prawo Budowlane

5. Zapewnienie stałego dozoru konserwatorskiego w celu usuwania bieżących awarii urządzeń wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych

6. Rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z ustawa o własności lokali

7. Prowadzenie dla nieruchomości wspólnej odpowiedniej księgowości finansowej zgodnie z obowiązującymi przepisami w tym zakresie

8. Dokonywanie rozliczeń finansowych poprzez rachunek bankowy oraz ze swojej działalności rocznego sprawozdania

9. Do występowania przed sądem i organami egzekucyjnymi, oraz do udzielania pełnomocnictw procesowych w sprawach dotyczących na rzecz i w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej

10. Prowadzenie Ksiąg Obiektów Budowlanych

11. Wykonanie wymogów formalno-prawnych tj. numer NIP, numer REGON, założenie konta w banku, Zebrania Wspólnoty

 

                                                                                                                                                              § 12

 

1. Zarządca jest zobowiązany zwołać Zebranie Wspólnoty co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku

2. Przedmiotem corocznego Zebrania Wspólnoty powinny być w szczególności:

a/ uchwalenie corocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu

b/ ocena pracy Zarządcy

c/ sprawozdanie Zarządcy i podjecie uchwał w przedmiocie udzielania mu absolutorium

3. Jeśli Zarządca nie dotrzyma terminu, o którym mowa w § 12 ust. 1 coroczne zebranie może zwołać każdy z właścicieli

4. W razie potrzeby, zebrania Wspólnoty mogą być także zwoływane na wniosek Zarządcy lub 50% plus jeden głos ogółu właścicieli, w okresie pomiędzy Zebraniami corocznymi

5. Organizacja zwoływanych zebrań spoczywa na Zarządcy

6. O terminie i miejscu zebrania Zarządca powiadamia właścicieli najpóźniej 1 tydzień przed planowanym terminem zebrania; wraz z powiadomieniem przesyła proponowany porządek zebrania

7. Z każdego zebrania sporządza sie protokół.

Protokół podpisują: prowadzący zebranie i protokolant.

Załącznikami do protokołu są wszystkie dokumenty związane z Zebraniem – zawiadomienie o zebraniu, lista obecności i uchwały

8. Zebranie Wspólnoty uznaje sie za uprawnione do podejmowania decyzji, w tym uchwał, jeśli uczestniczą w nim właściciele dysponujący więcej niż 50% udziałów

9. Uchwały są podejmowane na Zebraniu Wspólnoty, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarządcę – w przypadku braku quorum
uchwała może być podjęta częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów

10. O terminach indywidualnego zbierania głosów Zarządca ma obowiązek zawiadomić wszystkich właścicieli w sposób zwyczajowo przyjęty; zbieranie głosów powinno odbyć się najdalej w ciągu czternastu dni od daty odbycia zebrania

11. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie,  każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie, w terminie siedmiu dni

12. W sprawach nie przewidzianych w przyjętym porządku obrad nie można podjąć uchwały

 

 

 

 

 

Przepisy Końcowe

 

                                                                                                                                                              § 13

 

1. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości

2. W sprawach nie uregulowanych w niniejszym regulaminie maja zastosowanie przepisyustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

 

Copyright © www.kompars.com.pl. All Rights Reserved. Wykonanie: strony www